نمونه متن قولنامه دستی خانه روستایی

قولنامه دستی خانه روستایی اگر مشخصات ملک، حدود زمین، مدارک مالکیت و تعهدات فروشنده را دقیق ثبت نکند، ممکن است خریدار را با ادعای وراث، معارض ملکی یا مشکل انتقال سند روبه‌رو کند. نام روستا، مساحت تقریبی و امضای چند شاهد برای انجام معامله مطمئن کافی نیست؛ متن قرارداد باید هویت طرفین، منشأ مالکیت، وضعیت عرصه و اعیان، مبلغ، زمان تحویل و ضمانت اجرای تخلف را روشن کند. در ادامه، یک متن قابل ویرایش همراه با چک‌لیست کنترل قرارداد ارائه شده است تا بتوانید قولنامه را با اطلاعات واقعی ملک تکمیل و خطاهای پرهزینه را پیش از امضا شناسایی کنید.

نمونه متن قولنامه دستی خانه روستایی

متن زیر یک الگوی عمومی است و باید براساس مدارک، وضعیت ثبتی و ویژگی‌های واقعی ملک تکمیل شود. هر قسمت خالی را پیش از امضا پر کنید و از باقی گذاشتن فضای سفید در قرارداد خودداری کنید.

عنوان قرارداد: قولنامه و مبایعه‌نامه خانه روستایی

ماده ۱ ـ مشخصات فروشنده: آقا/خانم …………… فرزند …………… متولد …………… دارای شماره ملی …………… و شماره شناسنامه …………… صادره از ……………، ساکن ……………، کدپستی …………… و شماره تماس …………… که از این پس در قرارداد «فروشنده» نامیده می‌شود.

ماده ۲ ـ مشخصات خریدار: آقا/خانم …………… فرزند …………… متولد …………… دارای شماره ملی …………… و شماره شناسنامه …………… صادره از ……………، ساکن ……………، کدپستی …………… و شماره تماس …………… که از این پس در قرارداد «خریدار» نامیده می‌شود.

ماده ۳ ـ موضوع معامله: فروش تمام/مقدار …………… دانگ از یک باب خانه روستایی شامل عرصه و اعیان، واقع در استان ……………، شهرستان ……………، بخش ……………، دهستان ……………، روستای ……………، نشانی ……………، دارای پلاک ثبتی اصلی …………… و فرعی …………… از بخش ثبتی ……………، به مساحت …………… مترمربع طبق سند/مدرک مالکیت و مساحت تقریبی …………… مترمربع طبق وضع موجود است.

حدود اربعه ملک عبارت است از: شمالاً به طول …………… متر به ……………، جنوباً به طول …………… متر به ……………، شرقاً به طول …………… متر به …………… و غرباً به طول …………… متر به …………… محدود می‌شود.

ملک مورد معامله دارای …………… مترمربع بنای مسکونی، …………… اتاق، حیاط، انباری، طویله، باغچه، دیوارکشی، چاه، حق عبور، انشعاب آب، برق، گاز و تلفن با شماره اشتراک‌های …………… است. مواردی که جزء معامله نیستند عبارت‌اند از: …………… .

ماده ۴ ـ مستند مالکیت فروشنده: فروشنده اعلام می‌کند مالکیت وی نسبت به ملک بر اساس سند رسمی شماره …………… مورخ …………… تنظیمی در دفترخانه شماره …………… / بنچاق / مبایعه‌نامه قبلی مورخ …………… / رأی قطعی دادگاه شماره …………… / گواهی انحصار وراثت شماره …………… و سایر مدارک پیوست قرارداد است. تصویر مدارک پس از تطبیق با اصل، به امضای طرفین رسیده و جزء پیوست‌های این قرارداد محسوب می‌شود.

ماده ۵ ـ بهای معامله: بهای قطعی ملک مبلغ …………… ریال، معادل …………… تومان است که طرفین با علم و اطلاع از وضعیت و ارزش ملک درباره آن توافق کردند.

• مبلغ …………… تومان هم‌زمان با امضای قرارداد، از طریق …………… به فروشنده پرداخت شد و فروشنده دریافت آن را اقرار می‌کند.
• مبلغ …………… تومان در تاریخ …………… از طریق چک شماره …………… عهده بانک …………… پرداخت می‌شود.
• مبلغ …………… تومان هم‌زمان با تحویل کامل ملک در تاریخ …………… پرداخت خواهد شد.
• مبلغ باقی‌مانده به میزان …………… تومان در زمان تنظیم سند رسمی و پس از ارائه مدارک لازم پرداخت می‌شود.

ماده ۶ ـ تحویل ملک: فروشنده متعهد شد ملک را در تاریخ …………… به‌صورت تخلیه‌شده، بدون معارض و همراه با کلیدها، انشعابات، متعلقات و مدارک مربوط تحویل خریدار دهد. صورت‌جلسه تحویل باید به امضای طرفین برسد. هزینه مصرف آب، برق، گاز و سایر بدهی‌های مربوط به پیش از تحویل بر عهده فروشنده است.

ماده ۷ ـ تعهد به انتقال رسمی: طرفین متعهد شدند در تاریخ …………… ساعت …………… در دفترخانه اسناد رسمی شماره …………… واقع در …………… حاضر شوند. فروشنده موظف است پیش از این تاریخ، مدارک و استعلام‌های لازم برای انتقال رسمی را تهیه و موانع ثبتی، بدهی‌ها، رهن یا بازداشت احتمالی را رفع کند.

ماده ۸ ـ اقرارها و تضمین‌های فروشنده: فروشنده اقرار می‌کند که اختیار قانونی فروش ملک را دارد و ملک پیش از این به شخص دیگری واگذار نشده است. همچنین ملک، جز آنچه صریحاً در این قرارداد نوشته شده، در رهن، بازداشت، وقف، وثیقه، طرح تملک یا موضوع اختلاف قضایی نیست و شخص دیگری نسبت به تمام یا بخشی از آن حق مالکیت، حق سکونت، حق زراعت، حق عبور یا حق انتفاع ندارد.

چنانچه تمام یا بخشی از اظهارات فروشنده خلاف واقع باشد یا مالکیت شخص ثالث بر ملک اثبات شود، فروشنده مکلف است وجوه دریافتی را مسترد کند، مبلغ …………… تومان به‌عنوان وجه التزام بپردازد و خسارت‌های قابل مطالبه خریدار را مطابق قانون جبران کند. اعمال این ضمانت اجرا مانع استفاده خریدار از سایر حقوق قانونی خود نخواهد بود.

ماده ۹ ـ وضعیت ثبتی و محلی: فروشنده اعلام می‌کند وضعیت قرارگیری ملک در محدوده یا حریم روستا، طرح هادی، حریم راه، رودخانه، منابع طبیعی و اراضی ملی به شرح …………… است. هرگونه مغایرت مؤثر که امکان استفاده مورد توافق یا انتقال قانونی ملک را از بین ببرد، تابع ضمانت اجرای مقرر در این قرارداد خواهد بود.

ماده ۱۰ ـ ورثه و مالکان مشاعی: درصورتی‌که ملک موروثی یا مشاع باشد، فروشندگان اعلام می‌کنند تمام مالکان یا وراث قانونی قرارداد را امضا کرده‌اند. مشخصات سهم هر فروشنده عبارت است از …………… . گواهی انحصار وراثت، مدارک پرداخت مالیات مربوط و وکالت‌نامه‌های احتمالی به قرارداد پیوست شده است.

ماده ۱۱ ـ هزینه‌ها: بدهی‌های ملک تا تاریخ تحویل، مالیات‌ها و هزینه‌های رفع موانع انتقال بر عهده …………… است. حق‌التحریر دفترخانه و سایر هزینه‌های انتقال رسمی به نسبت …………… میان طرفین پرداخت می‌شود.

ماده ۱۲ ـ وجه التزام: اگر فروشنده بدون عذر قانونی در موعد مقرر برای انتقال رسمی حاضر نشود یا مدارک لازم را فراهم نکند، باید بابت هر روز تأخیر مبلغ …………… تومان به خریدار بپردازد. اگر خریدار با وجود فراهم بودن مقدمات انتقال، باقی‌مانده بهای معامله را نپردازد یا در موعد مقرر حاضر نشود، بابت هر روز تأخیر مبلغ …………… تومان به فروشنده پرداخت خواهد کرد.

ماده ۱۳ ـ اسقاط یا حفظ حق فسخ: طرفین با آگاهی از آثار قرارداد، خیارات قانونی را جز خیار تدلیس، تخلف از شرط، عیب پنهان، مستحق‌للغیر درآمدن ملک و مواردی که در این قرارداد تصریح شده است، از خود ساقط کردند. درج این بند باید پس از بررسی وضعیت معامله و با توافق آگاهانه طرفین انجام شود.

ماده ۱۴ ـ نشانی قانونی: نشانی‌های نوشته‌شده در مواد ۱ و ۲، اقامتگاه قانونی طرفین است. هر طرف باید تغییر نشانی خود را به‌صورت کتبی اطلاع دهد؛ در غیر این صورت، مکاتبات ارسال‌شده به نشانی قبلی معتبر تلقی می‌شود.

ماده ۱۵ ـ حل اختلاف: اختلاف‌های ناشی از تفسیر یا اجرای قرارداد ابتدا از طریق مذاکره پیگیری می‌شود و در صورت عدم توافق، مرجع صالح قانونی رسیدگی خواهد کرد. اگر طرفین قصد انتخاب داور دارند، نام، شماره ملی، نشانی، مدت داوری و حدود اختیار وی باید به‌طور دقیق در همین ماده درج شود.

ماده ۱۶ ـ نسخه‌ها و پیوست‌ها: این قرارداد در تاریخ …………… در …………… صفحه و …………… نسخه متحدالمتن تنظیم شد و تمام نسخه‌ها اعتبار یکسان دارند. تصاویر مدارک هویتی، اسناد مالکیت، نقشه یا کروکی، رسیدهای پرداخت و استعلام‌های موجود، پیوست قرارداد و به امضای طرفین رسیده‌اند.

نام، امضا و اثر انگشت فروشنده: ……………

نام، امضا و اثر انگشت خریدار: ……………

نام، شماره ملی، نشانی، امضا و اثر انگشت شاهد اول: ……………

نام، شماره ملی، نشانی، امضا و اثر انگشت شاهد دوم: ……………

برای تکمیل مشخصات قولنامه دستی خانه روستایی چه بنویسیم؟

یکی از خطاهای پرتکرار در متن قولنامه دستی خانه روستایی، نوشتن عباراتی مانند «یک خانه واقع در روستای فلان» بدون تعیین محل و حدود دقیق است. مشخصات زیر باید عیناً از مدارک و وضع موجود استخراج شوند:

• نام کامل استان، شهرستان، بخش، دهستان و روستا؛
• پلاک اصلی و فرعی و شماره بخش ثبتی، در صورت وجود؛
• مساحت مندرج در مدرک مالکیت و مساحت موجود؛
• حدود شمالی، جنوبی، شرقی و غربی همراه با طول هر ضلع؛
• مساحت عرصه، زیربنای ساختمان و تعداد طبقات یا اتاق‌ها؛
• نوع مصالح و وضعیت بنا، اگر بر قیمت معامله اثر دارد؛
• راه دسترسی و حقوقی مانند حق عبور، حق آب یا حق استفاده از چاه؛
• انباری، طویله، باغ، درختان، تجهیزات و انشعاب‌های داخل معامله؛
• وضعیت تصرف ملک و مشخصات مستأجر یا متصرف احتمالی.

اگر مساحت فقط به‌صورت تقریبی مشخص است، باید نحوه محاسبه اختلاف مساحت نیز نوشته شود؛ برای مثال، طرفین توافق کنند کسری یا اضافه‌مساحت براساس قیمت هر مترمربع محاسبه شود یا مقدار معینی از اختلاف، حق فسخ ایجاد کند.

مدارکی که پیش از امضای قولنامه دستی خانه روستایی باید کنترل شوند

• اصل کارت ملی و شناسنامه فروشنده و تطبیق آن با مشخصات مالک؛
• اصل سند رسمی، بنچاق، قراردادهای قبلی یا سایر مستندات مالکیت؛
• استعلام ثبتی برای بررسی مالک، رهن، بازداشت و محدودیت انتقال، در صورت امکان؛
• نقشه یا کروکی دارای ابعاد و حدود قابل شناسایی؛
• مدارک مربوط به وضعیت ملک در طرح هادی و محدوده یا حریم روستا؛
• گواهی انحصار وراثت و حضور تمام وراث، اگر ملک موروثی است؛
• وکالت‌نامه رسمی دارای اختیار صریح فروش، دریافت پول و انتقال سند، اگر وکیل قرارداد را امضا می‌کند؛
• مدارک تسویه بدهی‌های مرتبط با ملک و انشعاب‌ها؛
• بررسی وضعیت اراضی ملی، منابع طبیعی، موقوفه بودن و حریم راه یا رودخانه، متناسب با موقعیت ملک.

پرس‌وجو از همسایگان، شورای اسلامی روستا یا دهیاری می‌تواند برای شناخت سابقه تصرف و اختلاف‌های محلی مفید باشد، اما جای بررسی سند و استعلام از مرجع قانونی را نمی‌گیرد. مهر شورا نیز به‌تنهایی مالکیت فروشنده را اثبات نمی‌کند.

اگر خانه روستایی موروثی باشد، متن قرارداد چگونه تغییر می‌کند؟

در معامله ملک موروثی، نام تمام وراث و میزان سهم هرکدام باید در بخش فروشندگان نوشته شود و همه آنان قرارداد را امضا کنند. اگر یکی از وراث حضور ندارد، نماینده او باید وکالت‌نامه رسمی با اختیار فروش همان ملک ارائه دهد. فروش یک وارث فقط نسبت به سهم قانونی خودش قابل بررسی است و نباید در قرارداد چنین وانمود شود که او مالک تمام خانه است.

• شماره و تاریخ گواهی انحصار وراثت در قرارداد ثبت شود.
• نام متوفی و نسبت هر فروشنده با او مشخص باشد.
• سهم هر وارث به‌صورت دانگ یا سهم مشاع نوشته شود.
• وجود وارث صغیر یا محجور پیش از معامله بررسی شود.
• پرداخت مبلغ به هر وارث متناسب با سهم او رسید جداگانه داشته باشد.

عبارت‌هایی که نباید مبهم نوشته شوند

نکات نهایی هنگام امضای قولنامه دستی خانه روستایی

• تمام مبلغ معامله را پیش از تحویل و انتقال رسمی پرداخت نکنید.
• پرداخت‌ها را بانکی انجام دهید و شماره پیگیری را در قرارداد بنویسید.
• هرگونه خط‌خوردگی یا اصلاح باید کنار همان قسمت به امضای طرفین برسد.
• همه صفحات، پیوست‌ها و کروکی ملک را طرفین و شاهدان امضا کنند.
• از امضای برگه سفید، قرارداد ناقص یا متن دارای جای خالی خودداری کنید.
• اصل مدارک را ببینید و صرفاً به تصویر ارسالی یا تأیید شفاهی اکتفا نکنید.
• برای انتقال سند، موعد، دفترخانه و وجه التزام متناسب تعیین کنید.
• قولنامه دستی را جایگزین انتقال رسمی مالکیت تلقی نکنید.

این نمونه برای تنظیم اولیه قولنامه دستی خانه روستایی کاربرد دارد، اما وضعیت املاک روستایی یکسان نیست. وجود سند عادی، مالکیت موروثی، تعارض حدود، منابع طبیعی یا محدودیت‌های ثبتی می‌تواند متن قرارداد را تغییر دهد. پیش از پرداخت بخش اصلی قیمت، مدارک ملک و متن نهایی را به کارشناس ثبتی یا وکیل آشنا با معاملات املاک همان منطقه نشان دهید.